金九成色不足市場(chǎng)對銀十期待也調低不少，不過(guò)從實(shí)際交易來(lái)看，溫度似乎回到政策出臺前。據上海中原地產(chǎn)數據顯示，當月上海新建商品住宅成交面積56.2萬(wàn)平方米，環(huán)比減少27.9%。這一成交量和今年7、8月份淡季相當。

嘉定、大浦東在硬撐 均價(jià)高位震蕩

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：從交易節奏來(lái)看，首周受到長(cháng)假影響，成交一直在低空運行，雖然節后交易略有恢復，但速度非常慢。只有最后一周在月中的高供應，以及部分網(wǎng)紅盤(pán)的入市推動(dòng)下，成交出現翹尾效應，也是唯一一周成交站上20萬(wàn)平方米這一“冷熱線(xiàn)”?？梢?jiàn)新房市場(chǎng)交易活躍度出現快速降溫。從空間分布來(lái)看，全市大浦東以及嘉定兩個(gè)區在支撐全市交易，成交面積總和占全市總量43.4%，二者成交面積分別為12.9萬(wàn)平方米和11.5萬(wàn)平方米。其他區域尤其是青浦和松江，傳統交易大戶(hù)的成交面積都剛過(guò)4萬(wàn)平方米，表現并不理想。

從成交前十榜單來(lái)看，中高端項目繼續成為榜單上重要構成部分，尤其是10萬(wàn)+的高價(jià)房產(chǎn)品。榜單中有5個(gè)10萬(wàn)+產(chǎn)品，比9月份還多1個(gè)，甚至出現包攬前二到前五的位置。較為典型的產(chǎn)品是徐匯的“匯樾庭”和“玖瓏庭”，可見(jiàn)市區范圍內樓盤(pán)成為“網(wǎng)紅”的概率非常大?；诖罅扛邇r(jià)房在簽約，因此成交均價(jià)繼續在高位盤(pán)整，為72550元/平方米，環(huán)比下跌1.1%。

供應充足 市場(chǎng)期待限購優(yōu)化及早落地

據上海中原地產(chǎn)數據顯示，10月新增供應87.9萬(wàn)平方米，環(huán)比減少3.2%，供應量雖然沒(méi)有進(jìn)一步增加，但絕對量來(lái)看，不會(huì )成為阻礙成交上行的因素。當期入市的31個(gè)項目中，有8個(gè)10萬(wàn)+產(chǎn)品，比前期多了3個(gè)。高價(jià)房產(chǎn)品一直有入市意愿，但各種各樣原因導致前期入市不多，臨近年底，這類(lèi)產(chǎn)品或會(huì )加快入市節奏。尤其是第十批集中供應項目中出現徐匯濱江的樓盤(pán)，預計市場(chǎng)熱度會(huì )被帶動(dòng)起來(lái)。當然，3-6萬(wàn)元/平方米的首改是基礎，達到12個(gè)，但是遠郊區域的去化已經(jīng)沒(méi)有上半年那么輕松，只有網(wǎng)紅盤(pán)才能全部認籌完畢。

盧文曦認為，“認房不認貸”僅僅讓9月成交出現反彈，到后期政策效力明顯減弱，疊加假期因素，干擾正常交易節奏，10月市場(chǎng)預期就已經(jīng)調低。尤其是廣州對部分地區進(jìn)行限購優(yōu)化，市場(chǎng)對相關(guān)政策的期待進(jìn)一步加重，反而有等待的心態(tài)。期待在政策的推動(dòng)下，樓市有所好轉。月底，上海人大通過(guò)決定，賦予“五個(gè)新城”更大的發(fā)展自主權，換而言之，相關(guān)政策隨時(shí)都會(huì )落地。預計，在利好真正落地后，樓市或迎來(lái)一波像樣的反彈。

表：上海商品住宅成交TOP10

數據來(lái)源:網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原地產(chǎn)整理

文/上海中原地產(chǎn)品牌部