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樂(lè )居買(mǎi)房 陳天賜 發(fā)自北京

??中國房地產(chǎn)史上，土地供應有幾件大事。

??“8·31土地大限”是一件。2004年8月31日土地協(xié)議出讓制度中止，通過(guò)招拍掛政策公開(kāi)透明出讓土地開(kāi)始實(shí)行。就此中國房地產(chǎn)進(jìn)入蓬勃發(fā)展期。但同時(shí)全國各地“地王”也此起彼伏。

??如今，22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地也是一件。

??2021年2月26日，自然資源部開(kāi)發(fā)利用司負責人表示，重點(diǎn)城市要對住宅用地集中公告、集中供應。史稱(chēng)“兩集中”。涉及城市除了北上廣深外，還有南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(cháng)春、天津、無(wú)錫等18個(gè)二線(xiàn)城市。

??2021年2月底22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地政策的出臺，預示著(zhù)土地市場(chǎng)的游戲規則即將發(fā)生重大改變。據樂(lè )居買(mǎi)房不完全統計，截至目前已有12個(gè)城市明確首批集中出讓土地的日程表，大部分集中在4月下旬至5月上旬。4月15日，長(cháng)春首場(chǎng)土地集中出讓已落下帷幕，表明“兩集中”供地模式的第一槍正式打響。

??從長(cháng)春首場(chǎng)土地集中出讓情況來(lái)看，其與以往分散式的拿地相比沒(méi)有出現明顯變化，總體保持穩定。溢價(jià)成交的只有6宗地，其中也僅有1宗觸及最高限價(jià)，而本次土拍足足出讓了38宗地塊。這在一定程度上說(shuō)明了房企對于集中供地政策還持有觀(guān)望態(tài)度，而前期準備不足，市場(chǎng)預期不佳也是房企謹慎拿地的一大因素。

??相較于平淡的長(cháng)春，未來(lái)兩周將要進(jìn)行今年首次集中出讓的廣州、北京和杭州則顯得重磅得多。據樂(lè )居買(mǎi)房了解，26日及27日兩天，廣州首批推地48宗，掛牌總價(jià)超901億元，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)相當于去年全年出讓金的四分之一。但從質(zhì)量上看，廣州此次掛牌土地整體質(zhì)量相對欠佳，因此土拍熱度或許會(huì )降一個(gè)檔次。

??北京則一口氣推出30宗地，并將于5月8日當天全部出讓?zhuān)@在寸土寸金的北京來(lái)說(shuō)可謂令人極其期待。從供地結構上看，北京首批供地地塊中，優(yōu)質(zhì)地塊的占比較高，海淀和朝陽(yáng)供地12宗，核心區占比也略高于2020年，土地質(zhì)量有明顯提升。

??更值得關(guān)注的是，在首批次集中供地中，北京將首次執行“一地一策”、“房地聯(lián)動(dòng)”，結合區域位置、周邊市場(chǎng)、土地成本等因素，從前期儲備的政策中，給每一塊入市的地塊“量身定制”不同的土地競買(mǎi)或房屋銷(xiāo)售條件。這或許會(huì )給其他城市提供一份解決地價(jià)過(guò)高問(wèn)題的答卷，但最終效果如何，還需要時(shí)間來(lái)證明。

??除了備受關(guān)注的北京和廣州兩個(gè)一線(xiàn)城市外，杭州的供地計劃也十分“給力”。5月7日和8日，杭州57宗土地將集中出讓?zhuān)瑥陌鍓K分區上看，這些地塊分別位于主城區周邊的蕭山區、臨安區、余杭區和富陽(yáng)區等熱門(mén)板塊。多板塊集中“補貨”，側面印證了政府對杭州土地市場(chǎng)的樂(lè )觀(guān)估計，供應量的上升，對房企的拿地策略和市場(chǎng)研判也是不小的考驗。

??在22城集中供地的大背景下，全國土地市場(chǎng)一季度的表現較之去年有明顯的下行趨勢，僅3月全國土地市場(chǎng)供應規模同比下降34%，其中一線(xiàn)城市下滑更甚，幾乎“斷供”。但一些三四線(xiàn)城市卻成為了市場(chǎng)熱點(diǎn)，地價(jià)屢創(chuàng )新高。4月底至5月，即將迎來(lái)北京等6個(gè)城市集中供應的第一批土地，全國市場(chǎng)或將有所回溫，但同時(shí)部分熱點(diǎn)城市如西安、金華等調控政策呈現收緊趨勢，就此給4月最終市場(chǎng)整體熱度蓋棺定論還為時(shí)尚早。

??總體來(lái)說(shuō)，政府推行集中供地本身是為了通過(guò)穩定地價(jià)抑制房?jì)r(jià)，這一點(diǎn)從長(cháng)春的首場(chǎng)土拍中也得到了較好的證明，但考慮到長(cháng)春市場(chǎng)整體低迷，不具有普遍的代表性，而一線(xiàn)熱門(mén)城市尚未開(kāi)拍，因而仍需保持觀(guān)望。4月26及27日，廣州即將接過(guò)土拍大旗，上演第二場(chǎng)集中供地“大戲”，遠郊上新，限時(shí)競價(jià)，結果究竟幾何？樂(lè )居買(mǎi)房攜手樂(lè )居財經(jīng)將持續推出“追地：2021集中供地系列策劃”，全程跟進(jìn)每一場(chǎng)土地出讓?zhuān)轿贿€原土拍過(guò)程，為全國土地市場(chǎng)提供一份值得參考的行業(yè)記錄。